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                地产多元化下的数据中心业务模式探索

                发布日期:2020-11-10 15:20:25   |   浏览次数:156   来源:朱睿/特发地产公司

                一、“新基建”的︼时代背景及特征

                (一)“新基建”概念逐步深化明确

                2018年以来的历次中央经济工作会议都强调要加快5G网络、数据中心等新型基础设施》建设进度。2020420日,国∩家发改委首次明确:新型基础设施是以新发展理念为引领,以技术创新为驱动,以信息网络为▅基础,面向高质量发展需要,提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系。

                (二)“新基建”迎来╱投资风口

                随着“新基建”概念的∞逐步清晰,各种配套政策的陆续出台,截至5月已有31个省区市发布了2020年新基建相关重点项目投资计划,其总投→资额共计约40万亿元。

                表格 SEQ 图表 \* ARABIC 1 部分重点省市“新基建”板块投资@ 计划

                   

                资 金 安 排

                北京

                300个重点项目∏,总投资2523亿元

                以民间投资为主

                上海

                重大工程项目ΨΨ152项,1500亿元

                先进◆制造业、轨交

                江苏

                省重大项目240个,5410亿元

                数字经济公共配︽套

                浙江

                537个重大项目,8864亿元总投

                互联网+智慧城市

                广东

                1230个重点项目,7000亿元总投

                粤港澳大湾区∏互联互通

                (三)“新基建”推动数据中心蓬勃发展

                2019年,中国数据中心业务市¤场规模达到1562.5亿元。国家“新基建”政策的推进,会让国内数据中心项目快速增加,尤其◣是一些绿色、大型甚至超大型的数据中心会增多。预计2020-2022年,中国数据中心业务市场规模复合增长率为27.8%2022年数据中心规模将达3200亿元。

                图表 1 2014-2019年我国↓数据中心市场需求情况

                二、数据中心ω项目开发基本逻辑及痛点

                据中心在本质上属于建筑物的一种形态,因此从建设流程上而言,与普通的地产项目比较接近(见下图所∞示),按照阶段都可以划分为:筹备—立项—设计—施工—验收。

                图表2 标准数据中心建设流程


                数据中心作为具有特殊用途卐的建筑物,对于各项软硬件等技术指标都会存在比较严苛的要▓求,例如相对湿度、恒温、安防消防等。在建设↑流程上,数据中心主要有“三难”:

                (一)“选址难”,一线城市土地资源↘稀缺,以⌒深圳为例,原则上不允许在核心城区新建数据中心项目,现存的项目多数是在原有园区的基础上进行功能改造,存在诸多局》限。

                (二)“运作难”,数据∑ 中心作为重资产行业,所需的建设资金投入较大,尽管有稳定的运营收入但整体资金回正周期长,一旦入住率不达标则很容★易出现亏损的情况。

                (三)“报建难”,数据中心在建设过程中,因其建筑功能、选址ζ等各方面的特殊性,在报批报建环节过程中存ㄨ在诸多不确定性,需要对项目所在地的法律法规、行业政策等有较为深度的了解,一旦报建环节受阻,就会影响项♀目整体的开发节奏。

                三、产业助推地产发展

                (一)房企“泛地产”业务的战略导向

                狭义上的多元化指围绕房地产这个产业链条,不再只聚焦于单纯的开发销售模式,这是目前比较多的房企正在尝试的多元ぷ化方式。而广义上的多元化则完全跨界,指业务涉及↙医疗、旅游、机器人等和房地产本身没有任何【关系的行业。毫无疑问,多元化的目标应聚焦有政策红利、有一定∑市场规模、有稳定现「金流的新业务。

                展望未来,泛地产业务在很长一段时间内将成为特发地产的重要战略抓◤手,公司将会积极探索外部合作,寻求特发地产规模与业务增长新机㊣ 会,因此如何在泛地产领■域选择合适的赛道实现后来居上,是企业必须要面对的课题。

                (二)城市更新项目对产业配套的需求

                城市更新伴随着中国城市过去30年的〗高速发展,已升级为以旧焕新、内涵增值为发展〓诉求的时代,特发地产在“十三五”期间□ 通过创新模式,踏准城市更新窗口期,积累了大量项目,这些项目中不乏土地利益整备◆统筹或者住宅+产业配套的综合型项目,怎样引入产业以及什么样的产◎业,实现※区域价值提升,都是公司所需要进行的思考。

                四、特发地产对数据中心业务模】式的思考

                综上所述,一方面“新基建”时代的到来为数据中心的蓬勃发展吹响了号▓角,这个“蓝海”市场值得『有所作为;另一方面不论是从房地产行业发展趋势还是城市更◥新的角度出发,都要求房企在项目建设中积极引入高新产业。但企业自身又缺乏新基建相※关的资源禀赋,如何█发展好“地产+数据中心”的业务模式,应该从“跨界合作、平台打造、顶层设计”三个维度开展工作。

                (一)跨界合作引入内外部优质资源

                立▼足于自身的国资优势、土地≡优势和地产开发比较优势,探索跨业态、多渠道、多行业整合,一方面积极挖掘集团系统内部“新基建”相关的产业资←源,如ζ 特发信息、麦捷科技等,另一方面则是通◣过与数据中心行业龙头企业及城市规划相关专业机构合作,引进对方的技术储备填补●项目产业建○设中的短板。

                (二)立足城市更新打造产业资源平台

                首先要梳理企╳业手上现有的城市更新储备项目,对其中涉及到产业用地配︾套指标的项√目要充分掌握用地规模,产业方向等详细指标;其次,产业落地要♀以项目作为支撑,针对不同项目的产业用地指标量体裁衣定制¤化“数据中心”,通过打造“数据中心+地产”的模式,在完成规划要求的同时又解决了项★目建成后的招商和运营压力,实现项目▆整体价值提升。

                (三)从顶层设计的视角参与智慧城市建设

                如果说“跨界合作,引入资源”是实现地产和数据中心▽点对点的链接,“搭建城市更新产业平台∮”则是将点线的链接绘制成一张图纸,而ㄨ加入顶层设计之后,这张图纸就有㊣了高度,成为一个有机的立体。那么对于数据中心项目开发而言,什么是顶层设计?简单而言就△是站在建设智慧城市的角度←去布局,前文中提到的数据中【心项目两大痛点“选址难、报建难”,对于单项目运作而言,无疑是极大地提高了企业的进入门槛和后⊙期的不确定性。但当地产开发企业和数据中心行业龙头及专业机构完¤成资源整合并形成平台效@应,进而转换角色,从单项卐目的开发者向智慧城市规划者升级,在做到充分研究城市空间布局的前提下,在合适区域导入数据中心的产业布局,同时制定行业标准及产业☆规划,这些痛点就能够迎刃而解。

                白银时代的房地产行◥业,需要插上◣新基建的“翅膀”。而数据中心作为一种线上和线下并行,科技和地产相结合的建⊙筑形态,做到优势互补,充分享受城市和时代发展的□红利。